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【初めての住宅購入】物件選びから入居まで|手順と注意点をまとめてみた!

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『内見・現場確認チェックリスト』付き!中古マンション購入の流れと経験談

ヨーロッパの集合住宅の写真

目次

住宅購入に関する不安

  • 賃貸の自宅が手狭になってきたし、契約更新時の敷金や毎月の家賃を払い続けても、家は自分のものにならないので、そろそろ購入したいが、何から始めればよいかわからない。
  • 不動産については全くの素人でも、損せず良い物件を購入できるだろうか。
  • 不動産を購入するのは初めてなので、うかつに不動産業者を尋ねると、いいように扱われてしまいそう。

筆者の場合

 住居のタイプは新築・中古・一戸建て・マンションの組み合わせとなりますが、私の場合は特にこだわりはなく、下記4つの条件でエリアと住居のタイプが決まりました。

条件1:職場、実家からの所要時間が最短
条件2:予算は諸経費込み4,500万円
条件3:広さ65㎡以上
条件4:駅から徒歩10分以内

 職場、実家は都内のため、自宅も都内だと都合がよく、駅から徒歩10分以内で予算を考慮した結果、中古マンションを購入するという結論に至りました。
 初動から入居まで約1年。
 仲介(媒介)により、東京都内、駅から徒歩9分、69㎡で、ほぼ予算通りの物件を購入しました。
 筆者が購入した中古マンションの場合の流れについて、説明します。

住宅購入の流れ(中古マンション)

エリア・物件選び

 大手不動産検索サイトや情報誌で、エリアごとの相場を把握します。
 予算は、物件価格に加え、諸費用(物件価格の約10%)、税金(不動産取得税・登録免許税、不動産取得税)、ローンを使う場合は利息なども考慮する必要があります。
 不動産購入時の税金に関しては、「【初めての住宅購入】住宅購入時の税金について」で詳しく説明していますので、併せてお読みください。

 希望条件と相場を照らし合わせ、マンションデータPlusなど、マンションの相場を効率よく把握できるサイトを利用してエリアを確定します。

【経験者のアドバイスと反省】
 サイト検索の際、物件情報を見るのと同時に不動産仲介業者名も見ておきます。

 地元住民のポストに投函されるマイソク(物件の間取りを描いたチラシ)も重要な情報源です。
 筆者は希望地域に住む知り合いに、中古マンション物件のマイソクが入ったら渡してもらえるよう、お願いしていました。

 エリア選びは、ハザードマップも参考にしましょう。
 不動産情報サイト画面、情報誌やマイソクに見慣れることが先決。
 次第に不動産用語にも慣れていき、不動産仲介業者とのやり取りもスムーズに行うことができるようになりました。

 持ち家が資産の代名詞だった時代は、もう昔の話です。
 「家を買いたい、でもいつか売りたい。売るときは値上がりしていてほしい」と思うなら、価値を見極めるべきです。

 知識習得には宅建(宅地建物取引士)の受験用テキストを読んでいました
 受験するわけではないので、ネットオフ 等で買える中古で十分。
 受験用テキストは型落ちすると値段も大きく下がるため、オススメです。

不動産仲介業者選び

 絞ったエリアで仲介業者に問い合わせをします。
 大手仲介業者に絞らず、現地情報に詳しい地元の仲介業者にもあたりましょう。

 「売主」「代理」「媒介」 
 これらは不動産広告等で明示が義務付けられています。

  • 売主:中古マンションの場合、リフォームし販売する場合など。
       購入には消費税が掛かる。     
  • 代理:売主から販売を委託された不動産会社が販売活動を行うもの。
       購入には消費税がかかる。
  • 媒介:仲介とも呼ばれる。
       売主と買主の間に、契約を斡旋する仲介業者が入る。

 消費税はかからず、仲介手数料がかかる。 仲介手数料は、物件価格が400万円超の場合、物件価格の3%+6万円。

【経験者のアドバイスと反省】
 仲介業者の担当者は、物件のメリットだけでなく、わざわざ尋ねなくてもデメリットまで説明してくれる人を選びました。

 お世話になった仲介業者さんの、とある話。
 内見日の朝、「今日は参考物件を1件選びました」と言います。
 マイソクを見たら“駅徒歩5分”“10階”“南向き”で、相場より1,000万円程安い!
 飛びつきたくなる物件ですが、彼は「お勧めしない」と言います。
 訪問したのは昼間、天気は快晴。
 さっそく部屋に入ると、リビングに照明が灯っています。
 バルコニーの目前に最近、高層マンションが建ってしまい、晴天でも灯りを点けなきゃ生活できないほどの暗さだそうです。
 正直、もっと安くても買う気になれない、そんな物件でした。
 彼は勉強のために、環境の悪いマンションの内見を勧めたのです。
 その出来事で、信頼感が増したのは言うまでもありません。

 当然、良い業者さんばかりではありません。
 ネット上で極端に安い物件が掲載されていたので、早速問い合わせたら「その物件は売れてしまいましたが、別のよい物件を紹介しますよ」と言います。
 客を相場より極端に安い”オトリ広告”でおびき寄せる業者さんなどもいます。
 注意しましょう。

 戸数が少ないと管理費、修繕積立金が割高となりますので、「総戸数100以上」を希望条件に追加しておきましょう。

物件の現地内見

 仲介業者の提案するマイソクを見て、気に入った物件を見に現地に出向きます。

【経験者のアドバイスと反省】
 まず、物件をたくさん見て回り、不動産を見る目を養います。
 たとえ中古マンションを狙っていたとしても、新築マンションや新築・中古一戸建ても見て回ると、いろいろ参考になるのでオススメです。

 現地を見てしまうと、入居後の想像が膨らみ、冷静さを失いそうになります。
 よって、確認点をまとめたチェックシートを片手に、淡々とチェックしていきます。
drive.google.com

 内見時には、以下のものを持参していました。

  • メジャー
  • 懐中電灯(狭い場所も照らせるよう、スマホではなく専用品を)
  • カメラ(スマホアプリでOK)
  • 方位磁石(スマホアプリでOK)
  • デシベル測定器(スマホアプリでOK)

 筆者は現況空室の物件を購入しましたが、入居中物件の内見だと、どうしても売主が気になってしまいます。
 ですが、事細かにチェックしようとする姿勢は、買おうとする本気度が伝わりますので、図々しくやるべきだと思います。
 気になった部屋はお願いして細部まで見せて戴きましたが、嫌な顔をする売主はいませんでした。
 許可を戴いた上で可能な限り写真を撮りましょう。帰宅後、現地では気づかなかったことに写真で気づくことも多々あります。
 撮りすぎても後で削除すれば良いのです。撮りまくりましょう。
 筆者の場合、物件が決まるまで約1年を要しました。仲介業者と物件を探す日々が続くと「早くこの担当者から買ってあげなきゃ」という感情が生まれますが、あくまでも相手は商売。こちらは一生モノの買い物なので急ぐ必要はありません。
 内見は休日の昼間が多いと思いますが、周辺環境のチェックは夜間も行うべきです。特に駅からの道のりは実際に歩いてチェックしましょう。

購入物件の決定と交渉

 購入物件が決まったら、仲介する不動産会社へ購入申込書を提出します。不動産会社はこの購入申込書を売主側に提出。価格や取引条件等を調整します。

【経験者のアドバイスと反省】
 固定資産税、都市計画税は物件によって異なります。毎年、支払わなければならないので、ランニングコストに影響します。事前に確認しましょう。

 仲介業者さんは、値切りたいという当方の姿勢には否定的でした。
 彼は「値切りはせいぜい十万単位までだろう」と言います。

 不動産仲介業者は、販売代金を基に手数料が計算されます。

 高く買ってもらった方が儲かる、ということも、少なからず、関係しているかもしれません。

金融機関への申込み

 不動産仲介業者から、購入者に見合うローン候補をいくつか提示してもらい、比較検討の上、金融機関を絞り込んで“事前申し込み”を行います。
 購入者から提出された収入証明書(源泉徴収票等)や身分証明書、物件の資料等をもとに、金融機関は事前審査を行います。
 事前審査で承認された金融機関の中から更に絞り込み、本申込みを行います。
 本承認を経て“金銭消費貸借契約”を結び融資が実行されます。

契約・引き渡し

不動産売買契約書、重要事項説明書の写真

 契約内容がまとまってから、契約日を決定します。

 宅地建物取引士から取引条件や内容、物件現況など重要事項の説明を受け、異論なければ契約手続きに進みます。
 売買契約書への署名捺印と、通常、手付金など売買代金の一部を支払います。その後の契約解除にはペナルティが発生します。
 なお、万が一、融資が降りなかった場合、契約書に”ローン特約”についての記載があり、有効期限内であれば、違約金なしで契約解除が可能です。

 決済日には売主から買主に物件の鍵が渡され、所有権移転日となります。
 速やかに所有権移転登記を行います。

【経験者のアドバイスと反省】
 物件の決定以降は、仲介業者の指示のもと、急ピッチで事が運びます。週末だけでなく、平日も仲介業者とのやり取りが発生しました。

 売り主買い主が集う契約日。
 まるでお経をあげるような重要事項説明書の朗読が、睡眠導入剤となり“うつらうつら”してきます。
 この重要事項説明書の読み合わせは重要です。
 事前に重要事項説明書のコピーを貰って読んでおき、質問事項を整理しておいたほうが無難です。
 重要事項説明書は慣れない言葉遣いばかりで読みにくいですが、文字通り”重要”な手続きなので、分からなければ納得できるまでしつこく質問するべきです。

 登記簿の確認も必須です。売主と所有者が同一なのは大前提となります。
 売主がローンの返済途中であった場合は、登記簿上に”抵当権”が設定されています。
 引き渡し前までに抹消することが絶対条件ですので、必ず契約書の記載を確認します。

 管理費や修繕積立金の滞納についても確認します。
 屋内設備の有無、故障・不具合について宣誓する『付帯設備表』(設備表)という書面を受領します。

付帯設備表の写真
 表に記載された各項目に誤りがないか実物と照らし合わせます。
 筆者は契約日当日、初めて目にした設備表を元に、現物を照らし合わせました。
 記載に誤りは無かったのですが、入居後にディスポーザーが故障していることに気づきました。
 全戸にディスポーザーが標準装備されているマンションです。
 故障しているので、敢えて設備表には記載しなかったのでしょう。
 不利な条件は最初から記載しないという売主の意志が感じられて、あまりよい気分がしませんでした。
 作成義務のない『付帯設備表』ではありますが、必ず作成してもらい、可能なら事前にコピーを入手してチェックしておいた方が良いです。

リフォーム

 リフォームを行う場合、複数のリフォーム業者から相見積もりを取り、比較の上依頼します。

 工事開始前に上下左右斜めの隣人宅には、工事で迷惑を掛ける旨の挨拶はしておきましょう。

【経験者のアドバイスと反省】
 筆者は、物件探しに集中しすぎてリフォーム業者選びまで頭が回らず、契約締結後にリフォーム業者を探すことになりました。
 結局、見積もり比較などを行う時間的余裕がなく、仲介業者の勧めるリフォーム業者に依頼しました。
 契約のとき、大きな金額を目にしていたので、リフォーム金額が小さく見えてしまい、積極的に金額交渉をしなかったのも反省点のひとつです。

 希望物件が決まりそうな段階でリフォームの要否を判断し、リフォーム比較プロ などの一括見積サービス等を利用して、相見積を出して貰うべきだったと後悔しています。 

引っ越し 

鍵付きドアの写真

 いよいよ入居です。住民票移動、印鑑登録の住所変更、公共料金の移転手続きなども必要です。

【経験者のアドバイスと反省】
 リフォームを開始する頃までには、引越し業者を選定し、荷造り用のダンボールを受領しておいて、引越し当日までに箱詰め作業を終わらせなければなりません。

 リフォームと同じく、引っ越し業者によって金額は異なってくるため、引越しラクっとNAVI LIFULL引越し見積もりなどの引越し料金一括見積りサービスを活用し、前もって比較しておいたほうが良いです。

最後に

 住まいの購入といえば、一生に一度の大きな買い物です。

 仲介業者の営業トークに流されず、常に主導権は自分が持っていたいもの。
 そのためには最小限の知識は必要です。

 中古は不安という方は、「安心R住宅」など、お墨付きのある住宅から選ぶのもよいでしょう。

 書籍やサイトだけでなく、経験談は非常に参考になります。お知り合いで住宅を購入したことのある方がいらっしゃれば、生の声を聞いてみて下さい。

 内見時はぜひ『内見・現場確認チェックリスト』をご活用ください。

 前もって購入の流れを把握し、“先手先手”で動きましょう。
 当サイトが、あなたの住宅購入に役立ちますように。